С 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс Российской Федерации.
В соответствии с новым Жилищным кодексом жильцы многоквартирных домов обязаны выбрать один из предлагаемых способов управления многоквартирным домом:
1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. Управление управляющей организацией (управляющей компанией).
Если в течение этого времени вопрос об управлении домом не будет решен, орган местного самоуправления по результатам проведения конкурса в принудительном порядке назначит свою управляющую компанию.
Для того чтобы выбрать способ управления домом, необходимо провести общее собрание собственников помещений дома. В собрании участвуют только собственники - владельцы приватизированных квартир, а также граждане и организации, владеющие другими помещениями дома, например, собственники магазинов, офисов и других помещений, расположенных при доме. Граждане, которые занимают государственные или муниципальные квартиры, в собрании не участвуют. Они могут только присутствовать, но не голосовать. За них голосуют соответственно органы местного самоуправления, в собственности которых находятся эти квартиры.
Для проведения общего собрания нужен инициатор. Инициатором может выступить собственник квартиры, который готов заняться проведением собрания, или инициативная группа. В целях более организованного проведения собраний инициатором планирует выступить администрация поселения, как собственник муниципальной доли помещений в многоквартирных домах.
Общее собрание может проводиться как в очной, так и в заочной форме (ст. 47 ЖК РФ). Очная форма предполагает собственно проведение собрания при непосредственном участии собственников квартир и помещений дома. То есть все они должны прийти и проголосовать.
Каждый собственник должен быть предупрежден о предстоящем собрании не позднее чем за 10 дней до его проведения под расписку или по почте заказным письмом. В дальнейшем, уже после проведения первого собрания, информацию о предстоящих общих собраниях жильцов можно будет просто размещать в помещении, доступном для всех собственников дома.
Общее собрание собственников помещений правомочно, если в нем участвует более половины от общего числа голосов. Важно знать, что здесь не действует принцип «один собственник - один голос». Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п. 3 ст. 48 ЖК РФ).
Для голосования необходимо заранее подготовить бюллетени. Целесообразно выбрать счетную комиссию и передать ей Функции подсчета голосов.
Бюллетени для голосования выдаются участникам под расписку, заполняются и отправляются в урну для голосования каждым участником. После подсчета голосов по каждому вопросу счетная комиссия объявляет результаты голосования.
Эти результаты должны быть занесены в протокол общего собрания.
Такая процедура используется, если собрание проводится в форме очного голосования.
Учитывая, что явка собственников помещений на общие собрания в очной форме будет очень низкой, планируется проводить в основном общие собрания в заочной форме путем опроса собственников с помощью бюллетеней заочного голосования.
Заочная форма означает, что собрания как такового проводиться не будет. Вместо этого каждый собственник получит бюллетень (под расписку), который необходимо будет заполнить и к определенному сроку, указанному в сообщении о проведении собрания, отдать инициативной группе.
Бюллетени заочного голосования росдаются собственникам помещений под расписку. В них указываются данные о собственнике (ФИО, адрес, документ на право собственности, доля в праве в общей долевой собственности на квартиру), вопросы повестки дня общего собрания и варианты ответов на них, а также информационное сообщение о том, кому сдавать бюллетени после голосования и до какого срока.
По бюллетеням заочного голосования производится подсчет голосов и по каждому вопросу повестки дня объявляются результаты голосования.
Эти результаты будут занесены в протокол общего собрания, который подписывается представителями собственников (который указывается в бюллетене заочного голосования)
Решение о выборе способа управления многоквартирным домом считается принятым, если за него проголосовало более половины голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании.
Итоги голосования и решения, принятые общим собранием, должны быть доведены до сведения всех собственников. Для этого в течение 10 дней со дня принятия решения информация о результатах собрания размещается в общедоступном месте.
Решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений дома. Даже если они не принимали участия в голосовании.
Если собственник с решением общего собрания не согласен, он может обжаловать его в суде в течение 6 месяцев. Воспользоваться своим правом на обжалование собственник может только в том случае, если он не участвовал в собрании или голосовал «против».
Срок обжалования исчисляется со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Дальнейшие действия по управлению домом зависят от того, какое решение было принято.
Вариант 1. Если собственники решили выбрать управляющую организацию
В этом случае каждый собственник обязан заключить договор с управляющей организацией на управление многоквартирным домом. Даже если он в этом собрании не участвовал или голосовал против решения. На всех собственников дома может быть заключен один договор, в этом случае к договору прикладывается список собственников с их подписями. Администрация города также заключает договор с управляющей организацией на управление многоквартирным домом за долю помещений, находящихся в муниципальной собственности, а также договора найма с нанимателями помещений муниципальной собственности.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Условия договора управления многоквартирным домом должны быть одинаковыми для всех собственников. Заключается такой договор на срок от одного года до 5 лет.
Управляющая организация за плату будет предоставлять услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества дома и коммунальные услуги. Фактически, управляющая компания может стать посредником между гражданином и организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги и взять на себя функцию сбора платежей за них.
При этом у собственников появляется право контролировать деятельность управляющей организации в части выполнения ею своих обязательств по договору. Механизм контроля должен быть прописан в самом договоре.
Вариант 2. Решено создать ТСЖ (товарищество собственников жилья).
ТСЖ - это некоммерческая организация, которая объединяет собственников помещении дома для того, чтобы они могли совместно управлять им, обеспечить его должную эксплуатацию, а также пользоваться и распоряжаться общим имуществом дома.
Если жильцы решили возложить функции по управлению домом на ТСЖ, то ТСЖ сначала необходимо зарегистрировать как юридическое лицо. Для этого общее собрание большинством голосов должно сначала утвердить устав ТСЖ.
После регистрации ТСЖ необходимо поставить на учет в налоговой инспекции, пенсионном фонде, фонде обязательного социального страхования, фонде обязательного медицинского страхования и в органах статистики. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по его обязательствам, равно как и само товарищество не отвечает по обязательствам своих членов.
Важно помнить, что в одном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья. Кроме того, в одно ТСЖ могут объединиться несколько многоквартирных или частных домов.
ТСЖ может:
от имени всех своих членов заключать договоры управления домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества дома, об оказании коммунальных услуг и другие договоры в интересах всех собственников;
определять расходы на содержание и ремонт общего имущества дома, на капитальный ремонт и другие цели;
брать кредиты в банке;
надстраивать, перестраивать, передавать в пользование часть общего имущества дома, например, сдавать его в аренду;
приобретать и застраивать земельные участки и т.д.
ТСЖ может заключить договор с обслуживающей организацией, которая будет ремонтировать и благоустраивать дом, а может делать это самостоятельно. ТСЖ может самостоятельно собирать все коммунальные и другие платежи с жильцов и перечислять их соответствующим службам.
Для всех собственников квартир и помещений дома ТСЖ устанавливает обязательные платежи и взносы в соответствии с долей каждого в праве собственности на общее имущество дома.
Конкретный размер обязательных платежей и взносов устанавливается общим собранием ТСЖ.
С теми собственниками, кто отказался войти в число членов ТСЖ, товарищество обязано заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества.
Высшим органом управления является общее собрание членов ТСЖ.
Кроме того, в ТСЖ, как и в любой общественной организации, должна быть создана ревизионная комиссия, которая избирается общим собранием на срок не более 2 лет для проверки финансовой деятельности товарищества. Члены правления не могут входить в состав ревизионной комиссии.
Аналогичная схема управления существует в жилищно-строительных кооперативах.
Вариант 3. Собственники решили управлять своим домом самостоятельно.
То есть собственники отказались от привлечения управляющей компании. Это означает, что все вопросы управления домом собственники должны будут решать сами, путем проведения общих собраний по описанной выше процедуре. Собственники могут выбрать из своего числа того, кто будет действовать от их имени. Это должно быть зафиксировано в решении общего собрания.
Общее собрание должно определить, будет ли заключаться договор с какой-либо организацией, которая будет заниматься ремонтом, содержанием и техническим обслуживанием дома, или в этом нет необходимости. Например, жильцы могут своими силами убирать подъезды и дворовую территорию. В то же время, если дому потребуется капитальный ре монт, в этих целях может быть заключен разовый договор с любой обслуживающей организацией.
Если же решено, что какая-то организация будет обслуживать дом постоянно, с ней, как и в предыдущем случае, должен быть заключен договор. Только это будет уже не договор управления многоквартирным домом, а договор (или несколько договоров с одной или разными организациями) по оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом все собственники будут выступать в качестве одной стороны в таком договоре.
А вот договоры, связанные с предоставлением коммунальных услуг, то есть водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления будут заключаться каждым собственником от своего имени.
Более подробную информацию можно получить в строительном отделе администрации
2-10-19, 2-13-82